Покупка недвижимости!

Подводные камни при покупке недвижимости и что надо знать, что бы не попасть.

В этой статье в большей степени пойдёт речь о коммерческой недвижимости и жилых домах. При покупке недвижимости обязательно стоит обращать внимание на её техническое состояние. А если быть точнее — на состояние несущих конструкций. Если протекающие трубы, неработающие инженерные сети вы увидите при осмотре и проверке, то дефекты строительных конструкций незнающий человек может просто не заметить или отнести их в категорию несущественных. Помимо всего надо ещё и проанализировать и причину возникновения обнаруженных дефектов. Бывает такое, что лучше найти другой вариант, чем вкладывать большие суммы на устранения причин дефектов и ремонт самих дефектов, а возможно и усиление строительных конструкций.

При покупке жилой недвижимости (жилой дом, коттедж) или коммерческой недвижимости (производство, офис, ресторан, магазин и т.д.). Я считаю нужно до заключения сделки провести визуально-инструментальное обследование в неполном объёме, так же это можно назвать экспертизой недвижимости при покупке. Что будет входить в такое обследование – обмеры помещений, обнаружение дефектов с установлением их причины и проверка качества строительства объекта. Давайте разберём по пунктам каждый вид работы.

Обмеры выполняются, как правило, для уточнения площади здания/ помещения. Да у вас куча документов, на здание, включая технический паспорт с обмерами БТИ. Но не редки случаи, когда в этих планах посчитаны лишние квадратные метры. Особенно актуально это для новых строений, застройщик зачастую договаривается с организацией выполняющей техпаспорт объекта. И вы сначала покупаете несуществующие площади, а потом ещё и платите с них коммунальные услуги. Поэтому лучше проверить сразу и заставить продавца исправить документы при обнаружении лишнего. Так же следует обратить внимание на перепланировку, если сразу не заметили несоответствия с БТИ, то потом вам платить за переоформление.

Дефекты одна из важных составляющих при приобретении недвижимости. При обнаружении дефектов можно хорошо сэкономить, потребовав скидку или отказавшись от объекта. В моей практике был случай, когда заказчику после моего обследования пришлось усиливать несущие конструкции. Он купил здание, и только после покупки решил провести обследование на предмет определения фактического технического состояния и получения чертежей с планами для дизайна. В итоге косметический ремонт превратился в реконструкцию здания.

Разрушение защитного слоя бетона с коррозией арматуры.
Разрушение защитного слоя бетона с коррозией арматуры.

Обнаружение дефектов это полдела, а то и четверть, главное установить причину их образования и устранить её впоследствии. А устранение причины бывает очень дорогое.  Дефекты не только снижают эксплуатационную надёжность здания, но и оказывают влияние на безопасность здания и пребывающих в нём людей.  Если не заметить аварийную конструкцию по невнимательности или за отделкой, то могут быть крайне печальные последствия. Следует ли рассказывать о постоянных обрушениях и гибели людей при этом!

Качество строительства и отделки. Понятное дело, построено, должно быть добротно, хорошо, на века как говорится. А вот как хорошо и что значит качественно, с чем сравнивать и куда смотреть? Из покупателей/заказчиков мало кто знает, как вообще должно быть, стоит не падает, значит хорошо. Я вам больше скажу, единицы среди строителей и специалистов по ремонту знают о надлежавшем качестве выполнения работ. А между тем все они регламентируются СНиПами, ГОСТами, Техническими Условиями и пр. Зачастую их просто не соблюдают и выполняют работы «на глаз». Являясь экспертом по строительным и ремонтным работам, я очень много раз слышал в ответ, что мы так всегда делаем, проблем не возникало, всё стоит. А на вопрос знают ли они нормы по выполняемым видам работ, люди часто удивляются, что такие существуют. В итоге заказчик имеет неправильно установленные окна, отклонение стен от вертикали и их неровность, кривые полы и т.д. Зачастую использование дешёвых материалов, плюс качество самих работ оставляет желать лучшего. И через несколько лет ремонт приходится делать снова, а то почему-то стало всё разваливаться.

Измерение отклонений стены и потолка
Измерение отклонений стены и потолка

 

Люди покупают новые квартиры и даже не знают, что стены не должны иметь перепадов, и отклонений по вертикали больше допустимых (прописанных в СНиПе). Потом начинают делать ремонт и выкидывают приличные деньги на штукатурку или стяжку. А всё это мог бы оплатить застройщик. В практике встречалась разница по полам в 15 см., на выравнивание ушло 2,5 м3 цементно-песчаной смеси, а оплачивал материалы и работы, счастливый покупатель квартиры, который думал, что выравнивание пола его проблема. Это более 100 мешков ЦПС замешанных вручную!

В заключение хотелось бы написать:  стоимость такого обследование не высока, особенно в соотношении со стоимостью недвижимости и последующих ремонтных работ. Бывают случаи, что затраты на ремонт при обнаружении существенных дефектов могут и превысить стоимость самой недвижимости. Т.к. придётся выполнять усиление конструкций, устранение дефектов и их причину, а это уже совсем другая статья расходов, нежели просто провести косметический ремонт.

Проявляйте благоразумие при покупке объекта — смотрите, трогайте, проверяйте, не покупайте бездумно и в спешке. Лучше выяснить всё заранее, чем — «потом сюрприз будет»!

Добавить комментарий

Имя *
E-mail *
Сайт